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示范性判决参考案例
叶某宇诉孙某、梁某抵押权纠纷案
副标题:不动产抵押权善意取得的司法认定
发布时间:2019-12-12 16:19:13 稿件来源: 作者:

 

【裁判要旨】

一、孙某对涉案XX房的抵押行为是否构成无权处分;二、梁某能否善意取得涉案XX房的抵押权。

 

【基本案情】

20111128日,原告向广州市某某房地产有限公司(以下简称某某公司)支付了位于广州市增城区新塘镇东江大道北XXX房(以下简称涉案XX房)的购房首期款28万元,其中10万元系被告孙某转账给原告,同日,某某公司向被告孙某开具了金额30万元的售房款发票;201224日,被告孙某向某某公司支付了涉案X房的购房款475504元,某某公司向被告孙某开具了售房款发票;201236日,中国某某股份有限公司广州某某支行向被告孙某出具借款借据,载明借款金额50万元,借款用途购房;2012416日,被告孙某(认购方)与某某公司(发展商)签订《广园东·东方某某职工福利购房认购书》,约定:被告孙某认购东方名都花园XXXX房,职工购买价格1275504元,付款方式银行商业性贷款,于签订该认购书时交付定金2万元,于20111126日前付清首期房款755504元,于20111126日前向中行申请额度为50万元商业贷款等。

201314日,原告与被告孙某登记结婚。201343日,被告梁某向被告孙某转账10万元;2013429日,被告梁某向被告孙某转账55万元;2014210日,被告孙某向被告梁某出具借条,载明:现孙某因资金周转问题向梁某借款人民币125400元,所有借款已收到,所借款项于201451日前归还;2014512日,被告孙某(借款人、抵押人)与被告梁某(出借人)签订《借款合同》,其中载明:被告梁某于201343日、2013430日、2014210日借款给被告孙某,三次共计人民币838100元;被告孙某以涉案XX房为上述借款抵押,保证该抵押之房产无第三人主张权利;抵押期间,未经过抵押权人书面同意,抵押人不得变卖、赠与或其他方式处分抵押物等。201479日,原告与被告孙某协议离婚,并在离婚协议书中约定涉案XX房归原告与婚生子所有。

2015724日,被告孙某取得涉案XX房的房地产权证,载明房屋所有权取得方式购买,共有情况单独所有;同年1221日,被告孙某将涉案XX房抵押给被告梁某,并办理了抵押登记,抵押权人梁某,债权数额108万元;2016年,原告就婚后财产纠纷将被告孙某诉至本院,本院于2016714日作出(2016)粤0104民初65xx号民事调解书,双方协定登记在被告孙某名下的涉案XX房归原告所有。在被告孙某偿还银行贷款后,被告孙某协助原告将上述房屋的产权办理过户至原告名下,相关房屋产权过户手续费、税费等由原告自愿负担等。

另查明:孙某在庭审中表示为向梁某隐瞒其婚姻状况和涉案XX房的处置情况,其将真房产证交给梁某;为向叶某宇隐瞒其向梁某借款及涉案XX房办理抵押登记的事实,其伪造了假房产证交给叶某宇。

叶某宇因得知涉案XX房上存在梁某的抵押权,因此向法院起诉要求确认该抵押权无效并解除梁某的抵押登记手续。

 

【裁判结果】

一审判决:驳回叶某宇的全部诉讼请求。

宣判后,各方均未上诉,该判决已发生法律效力。

 

【裁判理由】

法院生效裁判认为,涉案XX房由原告与被告孙某在结婚前共同出资购买,系夫妻共同财产,双方于201479日作出的经民政部门备案的《离婚协议书》是双方的真实意思表示,无违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。该协议约定涉案XX房归原告及婚生子所有,本院予以确认,原告系涉案XX房的真实权利人,被告孙某对于该房无实质处分权。本案的争议焦点在于被告梁某是否构成善意第三人,能否依法善意取得涉案XX房的抵押权。

为证明涉案债权已实际发生,被告梁某向本院提交了相应转账凭证、借条及借款协议,证实被告梁某先后于201343日、2013429日、2014210日向被告孙某以银行转账方式出借10万元、55万元,以现金交付方式向被告孙某出借125400元,结合庭审中被告梁某的陈述,本院对被告孙某与被告梁某之间借款的真实性予以确认。虽然被告孙某在夫妻关系存续期间未经原告同意将涉案XX房擅自抵押给被告梁某的行为失当,但应从债权人被告梁某是否构成善意取得的角度去审查。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条的规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。本案中,涉案XX房由被告孙某认购、购房发票台头付款人均显示为孙某、房屋抵押贷款的借款人为孙某且房产证显示该房为被告孙某单独所有,被告梁某有理由相信被告孙某系涉案XX房的所有权人,其受让涉案XX房的抵押物权系出于善意。至于被告梁某对未予查明涉案XX房的真实权属情况未予查明是否存在重大过失的问题,需从以下几个方面考虑:首先不动产物权适用物权公示原则,但原告从始至终未在房产证上记名,被告梁某无法通过法律规定的形式审查得知事实;其次,从各方之间的关系考虑,被告梁某与原告互不相识,与被告孙某系儿时相识、有一定年龄差的朋友,借款初衷并非为谋利,但随借款金额增长要求对方提供担保,鉴于双方信赖基础仅作出形式审查,因被告孙某有过离婚史,其未就被告孙某之后的婚姻状况寻根究底亦合情理,被告孙某伪造涉案XX房假房产证的事实证明孙某主观上存在恶意隐瞒的故意,有意对其婚姻状态及房屋权属情况作出隐瞒,而被告梁某对此无过错;再次,从被告梁某的职业及知识背景考虑,被告梁某从事餐饮业经营并非放贷人员或法律工作者,对涉案XX房的买卖合同、发票以及产权登记进行审查已尽到债权人的一般审查义务。综上,无相应证据证明梁某取得涉案XX房抵押物权存在重大过失,被告梁某构成善意第三人,能够依法善意取得涉案XX房的抵押权,原告主张被告梁某对涉案XX房的抵押权无效、要求涂销相关抵押登记的诉请依据不充分,本院不予支持。被告孙某伪造房产证、未经原告同意将涉案XX房抵押给梁某给原告造成的损失,原告有权另寻法律途径解决。

 

【案例注解】

笔者认为,本案处理的重点在于受让人能否善意取得涉案不动产抵押权的认定。善意取得在学理上亦称为即时取得,指无权处分人转让标的物给善意第三人时,善意第三人一般可以取得标的物的所有权,所有权人不得请求第三人返还原物。在现代社会,物、权发生分离状态时有发生,物权的存在以占有或登记为其表征,对信赖该表征而进行交易的第三人之权利进行保护,具有维护交易秩序与交易安全,发挥审判职能营造公平透明、稳定可预期的市场环境的重要意义。

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的,原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。由于抵押权的设立不以相对人是否支付对价为要件,所以对善意取得不动产抵押权的要求少了合理价格的内容,只需审查债权是否真实存在。不动产抵押权善意取得的要件是:(1)债权真实发生于债权人(即抵押权人)与债务人(即抵押人)之间;(2)债权人是善意的;(3)抵押物已经进行不动产抵押权登记。孙某在婚姻存续期间未征得妻子叶某宇同意因个人借贷将涉案房产抵押给梁某的行为属无权处分,抵押行为无效。而无权处分行为是适用善意取得的前提条件。因此,梁某就涉案房屋主张抵押权应适用善意取得的法律规定。

善意是一个抽象概念,最早来源于罗马法上的占有时效。《优士丁尼法》中,时效取得的要件之一就是占有人在实现占有时抱着正直人的态度。民法中的善意通常指行为人在从事民事行为时认为其行为合法或者认为对方具有合法权利的一种心理状态,在司法实践中通常需要结合过错这一概念来认定。关于善意取得中受让人善意的认定,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条作出规定:受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证责任证明。具体就本案而言,梁某在取得涉案不动产抵押权时是否存在重大过失,取决于其是否应对房屋产权作实质性审查。笔者认为,产权证记载的内容是否真实、准确,系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认,该行政行为一旦作出,即具有物权公示公信效力及权利推定效力,非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符,相对人均有理由相信该产权证的真实性。本案中,涉案房产购于叶某宇与孙某婚前,认购书、购房发票均显示该房以孙某名义购买且两人离婚后孙某取得涉案房屋的产权证,梁某有理由相信该房屋为孙某所有,即便抵押合同无效,仍应当认定梁某为善意第三人,已依法办理抵押登记手续的受让人梁某善意取得涉案房产的抵押权。叶某宇未能举证证明梁某不构成善意,因此应承担举证不能的法律后果,虽然其作为房屋共有人享有所有权,但因其权利未公示致使第三人无从了解标的物的真实权属情况,故此,叶某宇的房屋所有权不得对抗善意第三人梁某的抵押权。

本案对受让人因重大过失而不知转让人无处分权的判断上,亦考虑了受让人所掌握的信息、所处的地位以及交易背景等因素。在处理此类案件时,承办法官可以从受让人与真实权利人、转让人之间的关系,转让人的基本情况,受让人的文化程度、职业、知识背景、交易经验等信息着手,结合个案实际情况作出裁量。但务必要遵循的原则是,如若真实权利人能举证证明受让人在尽到一般人通常情况下起码的注意义务即可得知登记错误,但其却因消极注意而未能知晓,即可认定受让人存在重大过失。本案中孙某伪造假房产证,对叶某宇与梁某双边隐瞒真实信息,明知无权处分而行之,具有严重程度的恶意,梁某对合同、发票及房产证作出审查后已尽到相应注意义务,综上,叶某宇要求确认抵押权无效、涂销抵押权的诉讼请求不能得到支持,叶某宇因此造成的损失有权向孙某另行主张赔偿。

 

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