吕某某诉李某某委托投资协议纠纷执行异议审查案

关键词  唯一住房  生活必需  居住房屋

裁判要点

在案件执行中，对于被执行人只有唯一住房的情况下，法院需综合考虑各种因素认定该房屋是否属于被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第七条

案件索引

执行异议裁定：广州市越秀区人民法院(2013)穗越法执异字第380-1号执行异议裁定书（裁判作出时间2014年1月17日）；

基本案情

广州市越秀区人民法院在执行李某某与吕某某委托投资纠纷中，于2013年4月12日以（2013）穗越法执字第380-1号《执行裁定书》，裁定查封了异议人吕某某名下的广州市越秀区署前路*街*号*房的房屋产权，查封期限至2015年4月11日。据广州市国土资源和房屋管理局于2013年4月12日出具的《房地产登记薄查册表》记载：房产地址越秀区署前路*街*号*房，建筑面积：54.52平方米，产权人：吕某某，占有部分：全部（权属人），所有权来历：购买，他项权利摘要：权利人：中国工商银行股份有限公司广州第三支行，权利种类：抵押，他项案号：2013登记1015***。经广州市越秀区人民法院委托中介机构对上述房屋进行价值评估，评估结果为交吉价1133500元，不交吉价793500元。该院于2013年9月29日作出（2013）穗越法执字第380-4号《执行裁定书》，裁定：拍卖、变卖被执行人吕某某名下的广州市越秀区署前路*街*号*房以清偿债务。

异议人吕某某向广州市越秀区人民法院提出执行异议称，上述房屋是其唯一住房，上述房屋若被拍卖，异议人吕某某及女儿刘某某（1992年9月出生）、吕某某的男朋友将没有地方可供居住。且本案的执行标的与异议房屋价值差额较大，异议人另有债权有待收回，即其并非本案的被执行人。根据有关规定，上述房屋不能拍卖，请求法院停止对上述房屋的拍卖。

申请执行人李某某不同意异议人的异议，认为异议房屋已经超出最高人民法院相关规定中的“最低生活标准”要求，对此法院可以继续予以执行，而且若房屋被拍卖后，仍有足够余款供异议人另行购置房屋居住。此外，申请执行人同意以不交吉方式拍卖房屋或者愿意先保留8万元给异议人保证其拍卖后的租住生活居住用房。另外，申请执行人认为异议人在本案执行依据生效后，将其名下的小汽车及其在广州A公司的股份恶意、低价转移给他人，这些行为已经属于恶意转移财产，恶意规避债务，甚至已经构成犯罪。并出示了股东转让出资合同书，企业注册基本资料等证据予以证明。据广州A公司的企业注册基本资料记载，股东刘某某出资比例为99.5%，据股东转让出资合同书记载，2012年12月14日吕某某、彭某某将股权转让给刘某某、张某某。

听证过程中，异议人吕某某称其名下的广州A公司的股权已转给女儿刘某某，但实际经营人是张某某，名下的车辆已抵偿欠公司法定代表人的5000元债务，异议房屋原在2009年抵押贷款了29万元，后由于房屋升值，于2013年增大抵押借款额至70万元，款项已用于两次商铺装修和一次家居装修，现每月按时还贷8000元左右，但无工作无收入，女儿在读大学，靠朋友借款还贷和生活。

裁判结果

广东省广州市越秀区人民法院于2014年1月17日作出（2013）穗越法执异字第380－1号执行异议裁定：驳回异议人吕某某对拍卖、变卖广州市越秀区署前路*街*号*房所提出的执行异议。

裁判理由

法院生效裁判认为：《最 高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据 申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该规定应理解为保障被执行人及其扶养家属 的基本生存权，保障生存所必需的住房，但并不必然为被执行人保留享有所有权的房产。

异议人称异议房屋内共有3人居住，包括其吕某某、女儿刘某某、吕某某的男朋友。吕某某的男朋友并非异议人吕某某的法定扶养对象，即不属于法律规定的执行中应当保障的被执行人所扶养的家属的范围，其应当自行解决居住问题。异议房屋建筑面积达54.52平方米，已超过了异议人吕某某及其女儿刘某某2人的最低生活标准所需面积。异议房屋地段较好、价值较高，经评估交吉价值1133500元，不交吉价值793500元。如异议人自愿腾空房屋，以交吉方式提交拍卖，拍卖所得款清偿本案本息约16万元及银行贷款后，仍有余款供异议人另行租赁较长时间可保障2人基本居住条件的住房，且申请执行人同意先保留8万元给异议人用于租赁最低生活标准的住房后再用于清偿债务。另，据异议人吕某某陈述，其无收入但可仍每月向银行还贷8000余元，显然不合常理。其在支付日常生活开支外还有能力支付每月高达8000余 元的贷款，在房屋被拍卖后，原用于清偿贷款的款项亦足可以用于租赁房屋解决居住问题。如以不交吉方式提交拍卖房屋，则尚不影响异议人一家居住。此外，异议 人吕某某正值壮年，有劳动能力，理应通过劳动获取收入解决基本生活、居住问题。至于异议人认为异议房屋价值与本案债务差额较大，不应用于拍卖，因房屋为不 可分割物，拍卖款在清偿债务后的余款将发回异议人。异议人现座拥高价值的房产但却拒绝用于拍卖以清偿本案的16万元左右的债务，更是有违诚信。异议人称其对外有债权未收回故并非本案被执行人，属其对法律的理解错误。综上所述，异议人吕某某请求停止拍卖异议房屋的理据不足，不予支持。

案例注解

本案审查的关键点在于对生活必需的房屋如何认定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。由于法律和司法解释并无对生活必需房屋的具体认定标准，故法院在对有关异议进行审查时，需运用一定的自由裁量权认定房屋是否生活必需的房屋。在运用自由裁量权时可综合考虑以下因素：

（一） 被执行房屋的具体情况，包括房屋的面积、位置、价格等情况。首先，要考虑房屋的面积，可以参考房屋所在地的保障性住房最低人均标准，如被执行房屋面积过 大，明显超过上述标准的，可认定为不是生活必需的房屋；其次，要考虑房屋的位置，如被执行房屋位于城市中心地段，在该房屋居住的被执行人所扶养家属又不存 在未成年人需就近上学的情况，则可认定非生活必需的房屋；再次，要考虑房屋的价格，如拍卖被执行房屋预期可得价款远远多于债务及执行费等有关费用的总和， 被执行人可持执行余款另行购买或租赁房屋的，亦可认定该房屋不属于生活必需的房屋。例如本案中，异议房屋建筑面积达54.52平 方米，已远远超过了异议人吕某某及其女儿二人的最低生活标准所需面积。该房屋位于越秀区署前路，地处市区中心，异议人的女儿已成年，无需考虑就近上学的因 素。经过中介机构评估后，该房屋的评估价值较高，如异议人自愿腾空房屋，以交吉方式提交拍卖，拍卖所得款清偿本案本息约16万元及银行贷款后，仍有余款供异议人另行租赁较长时间可保障二人基本居住条件的住房。考虑到以上因素，合议庭认为该被执行房屋不能认定为被执行人及其所扶养的家属生活必需的房屋。

（二） 被执行房屋的实际居住情况。认定被执行房屋为被执行人生活必需的住房，必需被执行人及其所扶养家属均居住在该房屋中，若被执行人及其扶养的家属并未居住， 该房屋闲置或出租，则可认定被执行人有能力另行解决其与扶养家属的居住问题，被执行房屋并非被执行人及其所扶养家属生活必需的住房。

（三） 被执行人的个人情况。认定被执行房屋是否生活必需住房时，需结合被执行人的个人情况加以考察，包括被执行人的年龄、职业、收入、学历、健康状况等。若被执 行人的生存能力足以满足自己及其扶养家属基本生存需要，则可认定被执行房屋不属于生活必需的住房。例如本案中，异议人吕某某正值壮年，有劳动能力，理应通 过劳动获取收入解决基本生活、居住问题。另外，据异议人陈述，其无收入，依靠朋友借款用于每月向银行还贷8000余元及日常生活，显然不合常理。

（四）案件的其它具体情况。

案 件的其它具体情况有时也会影响法院对生活必需住房的认定。生活必需住房必然是被执行人所有的唯一住房，我国不动产虽以登记为公式要件，但唯一住房的界定不 能仅以登记为限，如果被执行人有其它未登记或登记在他人名下的房产，经查证属实的，也不满足唯一住房的条件。又如本案中，异议人称其对外有债权未收回。另 外，申请执行人同意先保留8万元给异议人用于租赁最低生活标准的住房后再用于清偿债务，该金额足够异议人在一段较长的时间内解决基本居住问题。

 

        合议庭成员：欧镇军、周洁萍、李丽莉

        编写人：广州市越秀区人民法院  梁嘉俊