秦某某不服广州市国土资源和房屋管理局房产登记案——经过测绘分割、无实际间隔的房地产转移登记依法有效

关键词  房产登记  房屋分割  委托代理

裁判要点

1、房屋经过测绘分割，即使没有实物分割，房屋买卖合同签订且房屋转移登记后，买受人以房屋未分割为由请求撤销房屋登记法院不予支持。2、房屋买受人公证委托代理人办理房屋转移登记后，买受人以本人未到场参与房屋转移登记为由请求撤销房屋登记，法院不予支持。

相关法条

广东省城镇房地产权登记条例第九条

案件索引

一审：广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第161号（2013年10月14日）

二审：广州市中级人民法院(2014)穗中法行终字第57号（2014年3月12日）

基本案情

原告秦某某诉称，原告与第三人黄某某及其委托代理人和保证人A公司于2011年3月12日签订了购买广州市越秀区东风东路*号第*层*号铺《商铺买卖合同》。2012年12月24日，第三人在被告处办理了该铺的产权转移登记。事后我方发现《房地产权证》所涉的商铺并没有进行实体上的分割，无法在该层确认产权证相应的商铺位置和相应的面积。被告核发上述房产证的行为明显违反《房屋登记办法》第十条及建设部《房地产登记技术规程》2.1.2的 规定。被告材料中没有审核原告身份证与原件相符印章，证明原告没有申请办证。原告没有申请填写房地产转移登记申请书，没有参加询问，买方签名及存量房买卖 合同也不是原告所签，公证书中原告没有委托他人办理网签，第三人未采用示范合同文本，是未分割先卖铺，被告受理回执中没有规划部门同意分割的资料，请求法 院撤销被告2012年12月24日核发的粤房地产权证穗字第0150162***号房地产权证。

被 告广州市国土资源和房屋管理局辩称，本案应属于原告与第三人之间的民事纠纷，原告提起行政诉讼的真正目的是为了解除与第三人之间的《商铺买卖合同》，我局 向原告颁发涉案商铺房地产权证书的行为没有侵犯其合法权益，故原告不具有提起行政诉讼的主体资格，请求法院依法驳回其起诉。原告和第三人于2012年12月15日持穗字第0150070***号房产证向我局申请办理过户转移登记，并向我局提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》等资料。我局依据《房屋登记办法》第二十条、第三十二条规定进行了审查并核发了粤房地产权证穗字第0150162***号房地产权证。我局的具体行政行为合法有据，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人黄某某述称，原告与我方在2011年3月12日签订商铺买卖合同，该合同附件1的涉案商铺平面图与2012年12月24日核发的涉案房产证所附2011年3月9日测绘图一致，由此证明涉案商铺在办理为原告名下房产证时已经过广州市房地产测绘所的合法测绘，实际上也已经分割成单独的商铺。涉案房产证是由原告及我方依法办理，因此是合法有效的。

法院经审理查明：2011年3月12日，原告秦某某与第三人黄某某签订了《商铺买卖合同》，购买广州市东风东路*号第*层*号铺。同年7月9日，原告公证委托何某某等人办理广州市东风东路*号*房（即涉案商铺）购买过户、产权登记手续及测绘、评估、调档、查册、涂销及退案等一切相关手续；领取房屋交易缴费通知书、代缴房屋交易税费；领取《房地产权证》、《房地产共有（用）证》等房屋产权证明；调阅并复印产权档案有关资料。2012年12月15日，原告委托代理人何某某和第三人持粤房地权证穗字第0150070***号房地产权证向被告广州市国土资源和房屋管理局申请办理上述商铺过户转移登记，并提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》（该合同内有原告委托代理人何某某签名）、售房款凭证、契税完税证、登记费凭证等资料。被告经审查后于2012年12月24日核发了粤房地权证穗字第0150162***号房地产权证。该证记载房地产权属人为原告，房屋坐落越秀区东风东路*号*房等。

    另查明，涉案商铺转移登记前已做小产权分割，于2011年5月24日向第三人核发了粤房地权证穗字第0150070***号房地产权证。

裁判结果

广州市越秀区人民法院于2013年10月14日作出（2013）穗越法行初字第161号行政判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉。2014年3月12日，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法行终字第57号行政判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院裁判认为：本案原告是粤房地权证穗字第0150162***号房地产权证内记载的房地产权属人，因此其与被告核发该房地产权证的具体行政行为有法律上利害关系，具备行政诉讼主体资格。

本 案第三人和原告在向被告申请对涉案房屋进行转移登记时，提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》、售房 款凭证、契税完税证、登记费凭证等符合上述规定的材料，被告对上述材料审核后核发涉案房地产权证的具体行政行为并无不当。至于原告认为其本人未到场申请转 移登记、广州市存量房买卖合同并非其本人所签订等问题，因原告购买涉案商铺是其真实意思表示，也已公证委托何某某办理购买过户、产权登记等手续，而该公证 书未经有权机关否认其效力，故被告对委托公证等材料予以审查，已尽到审慎审核义务。由于分割登记行为与转移登记行为属于两个不同的法律关系。本案诉讼标的 是转移登记行为，且案涉商铺的分割登记行为在先，在分割登记行为仍合法有效的情况下，案涉转移登记行为不受分割登记行为的影响，因此原告以涉案商铺并没有 进行实体上的分割，无法在该屋确认产权证相应的商铺位置和相应的面积为由撤销涉案房地产权证的理由不充分，不予采纳。

二 审法院裁判认为：第三人与原告在向被告申请房屋转移登记时，提交了房地产转移登记申请书等材料，被告对有关材料审核后核发涉案房地产权证的具体行政行为并 无不当。原告主张《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《广州市存量房买卖合同》中的买方签名均不是原告所签，被告没有审查原告的身份证明原件、 《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《广州市存量房买卖合同》、售房款凭证、公证书的授权效力就核发涉案房地产权证错误的问题，因原告确实出具了 授权委托书，授权何某某全权代表原告办理涉案商铺的购买过户、产权登记等手续并签署有关文件，在公证书未被确认无效或撤销之前，上述授权委托书和公证书均 有效，被告在何某某出具上述授权委托书和公证书的情况下，审核完其提交的文件，发现其提交的文件符合上述规定的要件，为原告核发涉案房地产权证并不违法。 另外，在何某某出具授权委托书和公证书的情况下，被告只要核查《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《广州市存量房买卖合同》上有委托代理人何某某 的签名就已经尽到审查义务，故对原告的主张不予支持，维持原判。

案例注解

随 着房地产市场的持续升温，房产交易登记纠纷的种类和类型不断更新，本案所体现的是公民在房产交易登记后，对涉案房产的购买反悔，希望通过行政诉讼方式撤销 本人的房产登记，以达到解除民事交易的目的，本案的审判结果对类似的民事行政交叉房地产权登记纠纷有着重要的指导意义。

一、关于房屋小产权分割与房屋转移登记的效力问题

房 屋在签订买卖合同时没有进行小产权分割，在完成转移登记前实现小产权分割，房产转移登记应为合法有效还是无效存在较大争议，一种观点认为第三人原购买的房 屋是按单元进行登记，登记后将房屋以图纸分间出售，之后向房管部门申请办理房屋转移登记，被告受理后只是对申请人提交相关资料是否符合法律规定进行形式审 查，并没有对房屋登记是否符合法律规定进行实质性审查，依据《房屋登记办法》第十条第一款规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界 限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。第三人申请转移登记时，涉案房屋只有测绘机构依出卖人提供的界址在平面图纸 上作出分间，实际的房屋没有分间，该房产目前不具备独立使用的价值或可供经营使用的条件，故该交易过户尚未具备登记的条件，房管部门向原告核发房地产权证 缺乏事实和依据，应撤销该产权证。另一种观点与本案判决观点一致，即第三人与原告在向被告申请房屋转移登记时，提交了房地产转移登记申请书等材料，被告对 有关材料审核后核发涉案房地产权证的具体行政行为并无不当。涉案房产的分割登记行为在先，在分割登记行为仍合法有效的情况下，转移登记行为不受分割登记行 为的影响，因此原告以涉案商铺并没有进行实体上的分割，无法在该屋确认产权证相应的商铺位置和相应的面积为由撤销涉案房地产权证的理由不充分。一二审判决 均认同第二种观点，尽管房屋只进行了测绘分割，没有实体的间隔，但是鉴于分割登记行为合法有效的情况，房管部门以此为基础进行的产权登记已经尽到审查义 务，依法合法有效。

二、关于只出具公证授权委托书，买受人不到场的转移登记效力问题

原 告认为在本人未到场参加房屋转移登记的情况下，只有代理人出具委托书和公证书，相关申请转移登记申请材料不是本人签名，房产转移登记依法应属无效。根据 《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，权利人办理房地产权登记应当向房地产管理部门提交相应的申请人的身份证明，房地产权属来源证明或者权利证 书，房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件，缴纳房地产税的证明等资料，由于原告本人具备购房的意思表示，在公证委托有关人 员办理购买、过户手续后，在公证书未经有权机关否认其效力的情况下，代理人的行为应视为合法有效，被告只需要核查《广州市房地产交易与权属登记询问记录 表》和《广州市存量房买卖合同》上有委托代理人的签名，且有关转移登记材料齐全就已经尽到审查义务，原告认为上述材料必须由本人签名的理由并不成立。

编外话：

尽管房地产市场持续升温，但房屋投资购买的风险依旧不可忽视，在购买房产前应审慎考量，实地考察房屋的实用价值，一旦房屋交易登记完成，程序完善有效，再通过民事诉讼解除合同或者行政诉讼撤销产权证以达到零成本毁约的可能性极为渺茫。

 

 

 

         一审合议庭：周健彬、廖文忠、卫瑞湘

         二审合议庭：汪  毅、余秋白、姚  伟

         案例编写人  广州市越秀区人民法院  徐 星