粤公网安备 44010402001095号法院地址:广州市越秀区仓边路28号 邮政编码：510055
关键词 居间合同 居间人义务个人所得税 交易重大事项 居间报酬
裁判要点
在房屋交易过程中，居间人未如实告知房屋交易过户须缴纳个人所得税的，不得要求支付居间报酬。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条
案件索引
一审：广东省广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2345号（裁判作出时间2012年10月11日，一审判决后双方无上诉）。
基本案情
原告广州市A公司诉称：2012年2月7日，被告通过原告购买了广州市越秀区较场东路*号*房，并与原告、卖方谢某某签订了《房屋买卖中介合同》。根据合同约定，被告应向原告支付咨询及中介服务费23400元，每逾期一天支付，被告须按应付费用的0.3%向原告支付滞纳金。原告为被告提供了包括物色客户、看盘、协商价钱、促成买卖双方达成交易协议、督促各方履行协议等居间服务。经原告多次催促，被告仍拒绝支付咨询及中介服务费，故起诉请求：1、判令被告支付原告咨询及中介服务费23400元；2、判令被告支付滞纳金（即逾期付款违约金，从2012年2月8日起每日按23400元×0.3％计付至被告全部支付完毕为止）
被告刘某辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋买卖中介合同》并未生效，原告的诉讼请求缺乏合同及法律依据。根据合同第十二条的约定，中介方与买/卖方作出的协议必须加盖中介方的公章方可生效，而该合同中加盖的只是中介方的合同章，并非中介方的公章，故合同并未生效。涉诉房屋已经在2012年5月7日由卖方出售给案外人，原告并未实际促成此次交易。在提供居间服务时，原告向买卖双方多次明确表示涉诉房屋的个人所得税仅为房价的1％。但被告之后经向房管部门查询得知，由于涉诉房屋属于赠与所得，需要交纳20％的个人所得税，即如果继续交易被告还需多交312000元的税。因此，原告未就订立合同的事项向被告如实报告，《房屋买卖中介合同》是在原告误导的情况下签订的。而卖方在2012年5月7日将涉诉房屋以136万元的价格出售给案外人，并由买方承担全部税费，该价格比被告原拟购买房屋的价格少了20万元，可以间接印证上述事实。原告作为居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了被告利益，依法不得要求被告支付报酬并应当承担损害赔偿责任。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
法院经审理查明：广州市越秀区较场东路*号*房原为案外人谢某某通过继承、受赠取得的房产。2012年2月7日，原告（中介方）与被告（买方）、谢某某（卖方）签订《房屋买卖中介合同》，约定:买方同意按如下条件购入该物业，物业地址：广州市越秀区较场东路*号*房，物业建筑面积约82.83平方米，双方同意该物业成交价格为1560000元；是次交易产生的税费、土地出让金（即补地价）以及公用分摊面积费用（如有）以买方支付的方式交付；买卖双方一致同意由买方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付50000元作为定金，首期楼款935000元应在取得《广州市房地产交易登记中心收件收据》当天内付清，银行同意贷款申请后20天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易递件手续，625000元由买方申请以银行按贷款方式支付；买卖双方确认独家委托中介方提供中介服务，且中介方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意：买方于本合同签订之日向中介方支付234000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的千分之三向中介方支付滞纳金等。该合同落款处原告的签章处有“广州市A公司合同专用章”的印章。原告确认该印章是原告使用的公章之一。
合同签订后，被告与卖方谢某某未就涉讼的该房继续进行交易。
2012年6月13日，谢某某将涉讼的该房另行出售给他人。据房管部门档案记载：谢某某出售该房的价格为1360000元，交易税费由买方全部承担；税务部门从中征收了个人所得税272000元。
关于原告有否在签订上述合同前向买卖双方告知涉讼的该房交易过户时所产生的个人所得税是否需要征收及具体税率的问题，原告主张其确实有大概告知双方需要支付税费，但绝不可能是告知双方税费仅为房屋售价的1%；被告表示原告告知其的税率为1%，被告信任了原告才签订了涉讼合同。
被告为证明上述情况，还向本院提供了谢某某及梁某某的书面证人证言，其中谢某某的书面证人证言记载：2012年2月7日晚上，我谢某某、兄弟、姐姐及姐夫来到广州市A公司的分店，与该中介的二名业务员李某某、张某某及买方刘某夫妻进行洽谈，达成以1560000元价格购买我名下的位于广州市越秀区较场东路*号*房的意向，…当时买方刘某夫妻对房屋的房产税费产生疑问，询问A公司的业务员李某某，如果超过1%的税费，就不会购买该房屋，李某某回答说房屋只有1%的税费，没有其他的税费，当时我们也不清楚房屋存在其他税费，我方也询问中介李某某，同样得到的是只有1%税费的答复，没有其他的税费；后来我与刘某及A公司签订了房屋买卖中介合同；2月8日上午，我与A公司业务员张某某及刘某妻子曹某某及其母亲在东华西路的广发银行见面，见面后，曹某某要求对税费的问题进行明确约定及中介写保证，但A公司中介张某某说不写保证，但可以去咨询房产交易中心求证是1%；后来中介李某某反馈信息此套房屋要交纳20%的税，也许大家对这方面都不大了解，误导我们买卖双方签了三方房屋买卖中介合同等。梁某某的书面证人证言内容与谢某某的上述证言基本一致。原告认为卖方与本案存在利害关系，其证人证言不可采信。
裁判结果
广东省广州市越秀区人民法院于2012年10月11日作出（2012）穗越法民三初字第2345号民事判决：驳回原告广州市A公司的诉讼请求。本案受理费减半收取350元，由原告负担。宣判后，双方当事人均未提出上诉。
裁判理由
法院生效裁判认为：根据现有证据反映，谢某某另行出售涉讼的广州市越秀区较场东路*号*房时，税务部门向其征收的个人所得税272000元为房屋售价1360000元的20%，即表明被告如需继续购买取得该房屋，亦应按成交价的20%负 担卖方谢某某的个人所得税。原告作为掌握房地产交易信息及具备专业知识的中介机构，应充分了解该笔比重较大的税项及税率的情况，并在提供中介服务时如实向 买卖双方披露。目前未有证据显示在上述《房屋买卖中介合同》签订前，原告已向被告及卖方谢某某告知房屋交易须缴纳该笔税款及具体税率，即未尽如实告知有关 房屋交易事项的义务，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定。故原告要求被告向原告支付咨询及中介服务费、并按日计付滞纳金的诉讼请求依据 不足，本院不予支持。
案例注解
本案是较为常见的二手房交易过程中发生的居间合同纠纷案件。本案的审理涉及居间方所应履行的居间服务范围问题，应当引起众多居间服务提供者及广大消费者的重视。
一、涉及房屋交易重大事项的认定
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。而房屋买卖合同的主要事项包括标的（即房屋）地址、价格、履行方式、期限等。本案中，原告作为买方与房屋产权人谢某某约定的涉讼房屋售价为1560000元，是次交易产生的税费、土地出让金（即补地价）以及公用分摊面积费用（如有）以买方支付的方式交付由被告支付。而根据房管部门档案记载，谢某某此后另行向他人出售房屋时，售价为1360000元，税务部门从中征收了个人所得税272000元，税率为售价的20%。由此，可以得出本案被告刘某若须继续购买取得涉讼房屋产权，根据其与买方的约定，其须向税务部门缴纳相当于售价20%的个人所得税的结论。由于房屋交易是一般公民生活中的大宗交易，而个人所得税的税率占售价的比重较大，会大幅影响交易成本，因此，税务部门是否会从本次交易中征收该笔税款及税率应当视为房屋交易中的重大事项。
二、个人所得税是否属于居间人应履行的如实告知义务范围的问题
房 屋交易过程中，个人所得税产生与否及具体应缴金额，将成为决定买卖双方能否达成合意、订立合同的重要原因之一。相对于普通公民，中介服务机构频繁、深入地 接触和参与房屋交易事项，在掌握交易流程、政府部门相关政策规定方面具有明显的不可比拟的优势。因此，在掌握交易信息地位严重不对等的两者之间，将个人所 得税纳入中介方应当充分了解及如实告知义务范围内，将此职责赋予中介方，将使房屋交易市场更为规范，有助于提高中介机构服务水平。对于在提供居间服务过程 中，原告是否将房屋交易须缴纳个人所得税的情况如实告知买卖双方这一情况，原告并未能提供证据证明，应当视为原告未履行主要居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人不得要求支付报酬。
一审法院独任审判员：张丽
编写人：广州市越秀区人民法院 张丽
