广州市某某物业管理有限公司诉林某刚、谢某英合同纠纷案

裁判要旨：

国家虽放开对住宅小区停车保管服务收费的限制，但是经营者单方任意提高收费标准不应得到支持，其价格调整行为仍应当遵循“充分协商，适度调整”的原则，充分保障业主的知情权、参与权、优先权，合理、有序、有度进行。

基本案情：

广州市越秀区某某路S号（单）XXX车位登记所有权人为丰某公司。丰某公司（甲方）与原告广州市某某物业管理有限公司（乙方）曾签订《车位承包经营合同》（未注明签约日期），约定：甲方同意将其自有产权车位发包给乙方经营管理；承包范围为位于广州市越秀区某某路S号（单）负一层与负三层的车位，共计93个，具体车位信息见附件以及相关产权证；承包期限自2014年8月1日起至2015年7月31日止；承包费每月46500元，该承包费不包含物业管理费和经营产生的税费，上述车位的物业管理费以及因乙方经营管理过程产生的全部税费由乙方承担；在合同期限内如发生广州市物价局调整车位停放费政府指导价等政府行为，甲方有权相应调整承包费；乙方有权在本合同约定承包期限内将甲方本合同内的车位出租他人使用，有权与他人签订有关车位承租合同并收取他人的车位使用费以及管理费；在承包期间，甲方无权干涉乙方对合同车位的转租行为，不得提前收回本合同内的车位，以及因乙方车位的转租问题而另行收取乙方的任何费用；乙方应按照广州市物价局关于停车场停放收费标准的规定制定与调节收费等。加盖有丰某公司公章的《某某大厦停车场车位权属明细表》显示，序号1即为涉案某某路S号（单）XXX号车位。该合同约定的承包期限届满后，丰某公司与原告又续签了《车位承包经营合同》。最近一份合同约定的承包期限为2016年8月1日至2018年7月31日，其中2016年8月1日同年9月30日期间每月承包费为46500元，2016年10月1日起每月承包费60450元。

被告谢某英是Z房（住宅）登记的所有权人，两被告为夫妻关系。上述Z房与涉案XXX号车位属同一小区“某某大厦”。原告自2008年开始经营管理涉案车位所在停车场，被告亦使用该XXX号车位至今。至2014年7月31日，双方对车位停车费均没有争议，当时标准为450元/月。2014年8月1日开始，原告将车辆保管费收费标准调至1100元/月，被告不同意该标准。

本案审理过程中，原被告双方均确认，原告未在涉案停车场悬挂收费标准公示牌。原告于2014年7月18日作出的《通知》（内称接车位业主通知，粤AKxxxL车主在某某大厦停车场使用的108车位从8月1日起由业主收回自用，请自行解决停车问题等）。丰某公司于2014年11月24日作出的《告知函》（内称丰某公司为涉案XXX车位业主，自2013年8月购得车位产权并委托原告进行日常管理，请粤AK893L车主办理租用手续，否则请即日起停止占用该车位等）。

2015年1月15日，两被告委托案外人李某丽以银行转账方式向原告支付车辆保管费3000元（按500元/月的标准，自2014年8月1日计至2015年1月31日）。同年1月28日，原告将该款退还李某丽。

2015年8月4日，被告谢某英再次以银行转账方式向原告支付车辆保管费6000元（按500元/月的标准，自2014年8月1日计至2015年7月31日）。原告确认收到该车辆保管费6000元，但不认可两被告主张的500元/月的标准，称自2014年8月1日起，该大厦停车场车辆保管费全部提升至1100元/月，两被告支付的6000元未达到应付款数额。

裁判结果：

广州市越秀区人民法院于2018年1月22日作出（2015）穗越法民三初字第15xx号民事判决书，判决：驳回原告广州市某某物业管理有限公司的诉讼请求。

裁判理由：

法院生效判决书认为：原告与涉案车位的所有权人丰某公司签订《车位承包经营合同》，是该车位所在停车场的经营者。两被告为同一小区“六某大厦”住宅业主，以每月固定价格向原告支付“汽车保管费”，是涉案车位的使用人。即原告向两被告提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务并收取一定费用，双方形成合同关系。虽然原告提交了丰某公司出具的《告知函》及《关于立即停止侵犯我司车位所有权并赔偿损失的声明》等证据，拟证明涉案车位产权人要求收回该车位，但原告与丰某公司签订的《车位承包经营合同》约定在承包期间丰某公司无权干涉原告对合同车位的转租行为、不得提前收回本合同内的车位，双方2015年4月15日签订的《补充协议》载明丰某公司系应原告要求而出具相关声明、声明并不影响原告与丰某公司原《车位承包经营合同》的履行等，以上事实说明本案中原告要求收回车位的诉讼请求并非基于车位产权人的真实使用需要，而是因原被告之间就涉案车位月保价格产生争议而引发。况且，即使车位产权人要求收回涉案车位，亦应以自己名义提起诉讼。因此，本案主要争议焦点在于，原告单方提出按照1100元/月计付保管费的标准对两被告是否有约束力，两被告未按该标准付款是否应交还涉案车位。对此，本院分析如下：

首先，原告与丰某公司签订的《车位承包经营合同》约定“乙方应按照广州市物价局关于停车场停放收费标准的规定制定与调节收费”。本案价格争议发生时，广州市住宅小区停车服务收费仍在实行政府指导价，根据广州市物价局公布的自2014年8月1日起实行的停车场收费标准，一类地区（包括涉案车位所在的越秀区）室内住宅区停车场停放服务收费月保标准为500元/月，故原告在2014年8月将涉案车位月保费提升至1100元/月既不符合当时的法律法规，也不符合其与车位产权人的合同约定，两被告不同意按该标准交费于法有据。

其次，虽然广东省发展和改革委员会、广东省住宅和城乡建设厅根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）和《广东省定价目录（2015年版）》（粤府办[2015]42号）规定发出《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发价格[2015]483号），通知我省放开包括住宅小区在内的部分机动车停放保管服务收费并自2015年8月15日执行，但是放开价格并不意味着住宅小区停车场经营者可以单方面任意提高收费标准。该通知规定：“一、住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者（以下简称停车场经营者）与业主或使用人通过合同或其他方式约定。上述住宅小区机动车停放服务收费是指停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用。停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。二、商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区、专业市场等配套停车场，以及政府列管停车场以外的露天停车场机动车停放保管服务收费实行市场调节价。停车场经营者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准，其中与住宅小区共用停车场的机动车停放保管服务收费按本通知第一条确定和调整……”即住宅小区停车服务收费应以合同或其他方式约定，而商场、娱乐场所等经营性的停车场服务收费则可由停车场经营者自主确定收费标准，可见二者是有区别的。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。从功能上来讲，住宅小区地下停车场属小区配套设施。基于停车便利性要求，住宅小区业主只能在距离较近的一定范围内考虑停车。再综合本辖区内住宅小区配套停车位配比不足的实际情况，小区业主目前不可能实现停车位的自由选择。因此，住宅小区配套的车库、车位不同于一般的商品或服务，停车问题事关民生，为维护交易秩序及公平，此类停车场经营者不应单方面任意提高收费标准，其价格调整行为仍应当遵循“充分协商，适度调整”的原则，充分保障业主的知情权、参与权、优先权，合理、有序、有度进行。本案中，原告提高收费标准既未与被告或小区业主代表协商，也未说明提价的理由，有违公平及诚信原则。因此，对原告要求两被告按照1100元/月的标准支付车辆月保费、滞纳金及交还涉案车位的诉讼请求，本院不予支持。

案例注解：

随着房地产市场的发展以及人民生活水平不断提高，住宅小区停车问题已经成为一项事关人民群众幸福感的民生问题。由于机动车保有量不断快速增长，而停车设施总量相对不足，广州市一直对于机动车停车服务收费实行政府指导价。2014年，国家发展和改革委员会出台《关于放开部分服务价格意见的通知》，规定放开对已具备竞争条件的七项服务价格的管理，其中包括住宅小区停车服务收费。2015年8月10日，广东省发展和改革委员会、广东省住宅和城乡建设厅发出《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》，通知广东省放开包括住宅小区在内的机动车停放保管服务收费。至此，广州市机动车停车服务收费的市场指导价成为历史，停车紧张的中心城区出现多个因停车费“涨价”而引发群体争议的住宅小区，本案即为广州市放开住宅小区停车保管服务收费后出现的首例案件。

除停车场经营规范性的争议外，本案主要体现了车位所有权人或经营者一方的所有权、经营权与住宅小区其他业主对作为小区配套设施的停车位的优先使用权之争。一种观点认为，不动产所有权是法律规定的应予保护的基本权利，包括占有、使用、收益和处分四项权能。在行政主管部门放开停车服务收费的管理，实行市场调节之后，停车服务与其他不动产的租赁或服务一样，车位的所有者，或者车位所有权人授权的经营者有权自主定价，即发出要约。如果车位使用人同意，则双方就车位的使用及服务合同成立，车位使用人可依据合同继续使用车位并交纳停车费；如果车位使用人不同意，则合同未成立，其无权继续使用该车位，可选择其他地点停车。另一种观点则认为，住宅小区的配套车库、车位的利用及停车费的收取具有特殊性，《物权法》第七十四条也规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，而该优先权绝不仅仅是同等价格下小区业主优先于非业主使用，公平合理的定价为其应有之意。因此，放开价格不意味着经营者可以任意提高收费标准，其提价行为亦应遵循一定的协商程序，充分保障业主的知情权，保证价格调整的公平性及合理性。本案原告提价行为既未与被告或小区业主代表协商，也未说明提价的理由，且未做到明码标价，故不应支持。

笔者同意第二种观点。一方面，这是住宅小区停车位的特殊性决定的。从建设目的来讲，住宅小区停车位是基于解决本小区业主停放机动车的需要而规划建设，是服务小区的配套设施。因此，它不同于一般商品或服务，其主要价值并非自身的流转和升值。停车的就近性、便利性要求决定了小区业主不可能在更大范围内通过对比价格和服务等条件选择停车位，住宅小区停车位的合理利用关系到人民群众的生活和出行，已经涉及公共利益层面。《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。即法律对物权的行使并非无限保护，对于会损害公共利益和他人合法权益的物权予以一定限制是符合物权法的原则及具有法律依据的。另一方面，这是对小区业主自治权的尊重和保护。如前所述，住宅小区停车位功能上属于小区配套设施，地理位置上与小区公共区域密切关联，很多小区共有车位和业主专有车位同时存在，如果各自为政势必造成混乱，从而引发更多矛盾。因此，允许业主一方就车位的合理利用享有一定话语权，通过民事审判引导车位所有权人或经营者一方与小区业主代表一方建立充分的沟通和协商机制有利于保护小区业主整体的知情权、参与权和优先权，更有利于实现小区业主自治的长远目标。

住宅小区停车收费最终实现市场调节是大势所趋，停车资源合理配置、人民群众出行便利也是我们的目标和追求。但是，在目前仍存在“停车难”困扰的我国大中城市的中心城区，全面一步放开住宅小区停车收费确实会引发一定的群体性矛盾。那么，如何在现阶段尽量合理、平稳、有效的推进市场调解定价制度呢？笔者认为还应该从几下几个方面着手完善。首先，民政、住建等相关行政主管部门应加大对住宅小区成立业主委员的指导和引导，特别是街道办事处等基层组织可充分发挥协调作用，帮助小区业主通过成立业主委员会实现业主自治，通过对参与停车场经营管理的物业管理公司的选聘、解聘等方式，加强业主一方的话语权与议价权。其次，通过地方性法规或行政规章的制定，完善住宅小区停车收费定价及调整的程序，明确价格调整行为遵循“充分协商、适度调整”的原则，充分保障业主的知情权、参与权、优先权，使该项收费调整可操作、可预期、可救济。最后，行政主管部门从科学编制停车设施专项规划，加快推进停车设施建设入手，从根本上解决停车设施总量不足的问题。